Calculadora de Tasa Interna de Retorno
Estima la TIR, el periodo de recuperación y el impulso de flujo de efectivo de cualquier proyecto.
Esta calculadora ofrece estimaciones educativas y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Verifica los supuestos con un profesional calificado antes de invertir.
Tabla de Contenidos
Cómo Usar
- Ingresa tu inversión inicial total como un número positivo.
- Agrega los flujos de efectivo anuales proyectados para cada año que quieras analizar.
- Incluye un valor de venta o salida en el campo de valor final si planeas vender el activo.
- Haz clic en Calcular para ver la TIR, el periodo de recuperación y la línea de tiempo acumulada.
Lo que muestra la TIR
La tasa interna de retorno es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos sea cero. Resume el rendimiento anualizado de una inversión considerando el momento de cada entrada y salida.
Una TIR más alta indica que tu capital regresa más rápido y produce mayor crecimiento por año. Comparar proyectos por TIR garantiza que tomes en cuenta magnitud y calendario en lugar de solo la utilidad total.
Cómo interpretar la TIR
- Compárala con tu rendimiento requerido o costo de capital. Los proyectos con TIR inferior a ese umbral suelen destruir valor.
- La TIR asume que los flujos se reinvierten a la misma tasa. Complétala con periodo de recuperación, múltiplo de capital o retorno sobre efectivo.
- Al comparar proyectos mutuamente excluyentes, elige el de mayor TIR solo si la escala y el riesgo son comparables.
- TIR extremadamente altas suelen provenir de plazos cortos o supuestos agresivos. Prueba la sensibilidad de rentas, vacancia o tasas de salida.
Consejos de modelado
Mantén un calendario realista. Alinea aumentos de renta, desembolsos de obra y la venta final con el cronograma real del activo.
- Usa flujos negativos para aportes de capital o renovaciones en años posteriores.
- Agrega un valor de salida para capturar ventas de terreno, refinanciamientos o la venta del negocio.
- Corre escenarios de sensibilidad ajustando tasas, crecimiento de renta o tiempo de tenencia para ver cómo reacciona la TIR.
- Combina la TIR con el valor presente neto (VPN) o un análisis DCF para medir el valor monetario creado.
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué la TIR es distinta del ROI?
- El ROI observa la utilidad total dividida por la inversión original. La TIR descuenta cada flujo al presente para mostrar el rendimiento anual compuesto que incorpora el calendario y las devoluciones parciales.
- ¿Qué hago si tengo periodos irregulares?
- Esta calculadora asume que cada fila representa un año completo. Para modelos trimestrales o mensuales, agrupa esos flujos en totales anuales o usa una hoja de cálculo con la función IRR y fechas exactas.
- ¿Qué se considera una buena TIR?
- Depende del riesgo y del apalancamiento del proyecto. Muchos inversionistas buscan 12‑18 % para inmuebles estabilizados, 20 % o más para value-add y cifras superiores para capital de riesgo. Compárala siempre con tu costo de oportunidad.
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