Calcolatore del tasso interno di rendimento
Stima TIR, periodo di recupero e andamento dei flussi per qualsiasi progetto.
Questa calcolatrice fornisce stime informative e non sostituisce consulenze finanziarie, fiscali o legali. Verifica le ipotesi con un professionista qualificato prima di investire.
Sommario
Come Usare
- Inserisci l’investimento iniziale totale come numero positivo.
- Aggiungi i flussi di cassa annuali previsti per ogni anno che vuoi analizzare.
- Includi un valore di vendita o di uscita nel campo Valore finale se prevedi di vendere l’attività.
- Premi Calcola per visualizzare TIR, periodo di recupero e cronologia cumulativa.
Cosa indica la TIR
Il tasso interno di rendimento è il tasso di sconto che annulla il valore attuale netto di tutti i flussi. Riassume il rendimento annualizzato tenendo conto della tempistica di ogni entrata e uscita.
Una TIR più alta significa che il capitale torna più velocemente e genera maggiore crescita annuale. Confrontare i progetti tramite la TIR ti permette di valutare tempistica e importi anziché solo l’utile finale.
Come interpretare la TIR
- Confrontala con il tuo rendimento minimo o costo del capitale. Progetti con TIR inferiore distruggono valore.
- La TIR presuppone il reinvestimento dei flussi intermedi alla stessa percentuale. Affiancala a periodo di recupero, multiplo o cash-on-cash.
- Per progetti tra loro esclusivi scegli quello con TIR maggiore solo se dimensione e rischio sono simili.
- TIR molto elevate derivano spesso da progetti brevi o ipotesi aggressive. Testa affitti, vacancy o tassi di uscita.
Suggerimenti di modellazione
Mantieni una timeline realistica. Allinea aumenti di canone, erogazioni lavori e uscita finale al programma effettivo.
- Usa flussi negativi per richieste di capitale o interventi futuri.
- Aggiungi un valore di uscita per rappresentare vendite di terreno, rifinanziamenti o cessioni dell’azienda.
- Esegui analisi di sensibilità variando tassi, crescita dei canoni o periodo di holding per osservare la reazione della TIR.
- Abbina la TIR al valore attuale netto (VAN) o a un DCF per capire il valore monetario creato.
Domande frequenti
- Perché la TIR è diversa dal ROI?
- Il ROI confronta l’utile totale con l’investimento iniziale. La TIR sconta ogni flusso al presente e mostra il rendimento annuo composto che considera tempistica e restituzioni parziali.
- Come gestisco periodi irregolari?
- Questa calcolatrice considera ogni riga come un anno intero. Per modelli trimestrali o mensili raggruppa i flussi per anno oppure usa una funzione IRR in foglio di calcolo con date esatte.
- Qual è una buona TIR?
- Dipende da rischio e leva. Molti investitori puntano al 12‑18 % per immobili stabilizzati, al 20 %+ per operazioni value-add e a percentuali maggiori nel venture capital. Confrontala sempre con il tuo costo opportunità.
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