Interne‑Zinsfuß-Rechner

Schätze IRR, Amortisationszeit und Cashflow-Verlauf für jedes Projekt.

Diese Berechnungen sind unverbindliche Schätzungen und ersetzen keine Finanz‑, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfe deine Annahmen mit Fachleuten, bevor du Kapital bindest.

Inhaltsverzeichnis

Wie zu Verwenden

Gib deine gesamte Anfangsinvestition als positiven Betrag ein.
Trage die erwarteten jährlichen Cashflows für jedes Analysejahr ein.
Erfasse im Feld Endwert den Verkaufserlös oder Exit-Wert, falls du das Asset veräußern willst.
Klicke auf Berechnen, um IRR, Amortisationszeit und kumulative Zeitleiste zu sehen.

Was die IRR aussagt

Der interne Zinsfuß ist der Diskontsatz, bei dem der Kapitalwert aller Cashflows null ist. Er fasst die jährliche Rendite zusammen, wobei Zeitpunkt und Höhe jeder Zahlung berücksichtigt werden.

Eine hohe IRR bedeutet schnellere Kapitalrückführung und stärkeres Wachstum pro Jahr. Durch IRR-Vergleiche stellst du sicher, dass Timing und Volumen bewertet werden – nicht nur der absolute Gewinn.

IRR richtig interpretieren

Vergleiche die IRR mit deiner Hurdle Rate oder Kapitalkosten. Projekte unterhalb dieses Schwellenwerts vernichten Wert.
IRR setzt voraus, dass Zwischenzuflüsse zum gleichen Satz reinvestiert werden. Ergänze sie durch Payback, Multiple oder Cash-on-Cash.
Bei Alternativen ähnlicher Größenordnung sollte das Projekt mit der höchsten IRR gewählt werden, sofern das Risiko vergleichbar ist.
Extrem hohe IRRs stammen oft aus kurzen Projekten oder optimistischen Annahmen. Teste Mieten, Leerstand oder Exit-Yields.

Tipps für dein Modell

Plane realistische Zeitachsen. Stimme Mietsteigerungen, Bauabrufe und Exit-Termine mit dem tatsächlichen Ablauf ab.

Nutze negative Cashflows für spätere Kapitalabrufe oder Renovierungen.
Füge einen Exit-Wert hinzu, um Grundstücksverkauf, Refinanzierung oder Unternehmensverkauf abzubilden.
Verändere Zinsen, Mietwachstum oder Haltedauer, um Sensitivitäten der IRR zu sehen.
Kombiniere IRR mit Kapitalwert (NPV) oder DCF, um den geschaffenen Geldwert zu messen.

Häufig gestellte Fragen

Warum unterscheidet sich IRR vom ROI?: Der ROI betrachtet den Gesamtgewinn im Verhältnis zur Anfangsinvestition. Die IRR diskontiert jeden Cashflow und zeigt die jährliche Rendite, die Timing und Teilrückzahlungen berücksichtigt.
Wie gehe ich mit unregelmäßigen Perioden um?: Dieser Rechner nimmt an, dass jede Zeile ein Jahr abbildet. Für monatliche oder quartalsweise Modelle kannst du die Cashflows zu Jahressummen bündeln oder eine Tabellenkalkulation mit DATEN-IRR verwenden.
Was gilt als gute IRR?: Das hängt von Risiko und Verschuldung ab. Viele Anleger erwarten 12‑18 % bei stabilen Immobilien, 20 %+ bei Value-Add und deutlich mehr im Venture Capital. Vergleiche die IRR immer mit deiner Opportunitätsrendite.